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부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

임대차분쟁이 갈수록 늘어나는 세상입니다. 많은 분쟁 사유 중에는 목적물에 대한 하자도 상당한 비중을 차지할 거라 생각 들어 간단한 사례를 들어 살펴보기로 하겠습니다..

甲은 사업에 실패하여 살던 집까지 경매로 날렸다. 하는 수 없이 친척들의 도움으로 보증금 200만원에 월세 20만원씩을 주기로 하고 乙소유의 빌라 반 지하를 세 얻어 이삿짐을 풀게 되었습니다.
급한 마음에 집도 자세히 살펴보지 아니한 체 계약을 한 후 막상 이삿짐을 내려놓고 보니 이건 집이 아니라 움막이나 다름이 없었습니다. 벽에서 물은 줄줄 흐르는데, 방 네 구석에는 곰팡이가 덕지덕지 끼어서 쾌쾌한 냄새가 코를 찔렀고 벽지는 너덜거리고 하수관이 막혀 물은 내려가지 않았습니다. 바퀴벌레는 이곳저곳에서 게릴라들처럼 나타나서 어린애들을 놀라게 하는 걸 보고 있자니 속이 뒤집어집니다. 그렇다고 딱히 갈 곳은 없고.....
甲은 집 주인에게 급히 연락을 하여 하자부분을 조목조목 설명해 주면서 빠른 시일 내에 하자보수공사를 해 달라고 하였습니다. 그러자 집 주인은 그러니까 임대보증금도 싸고 월세도 싸지 않느냐, 고 하면서 이해하고 살라는 말 뿐이었습니다.
이에 甲은 화를 내면서 그렇다면 다른 곳으로 이사를 가겠으니 보증금을 돌려 달라고 하였고, 하자보수공사가 완료되기 까지는 월세를 낼 수 없다고 하였습니다. 집 주인은 마음대로 하라면서 기한 전에는 돈을 돌려줄 수 없다고 합니다.
위와 같은 문제를 두고 여러분들께서는 어떻게 판단하시겠습니까?

1. 웬만한 수선은 임차인이 해야 하기 때문에 임차인이 수리를 해야 한다.
2. 위와 같이 중대한 하자로 인하여 생활하기 어려운 상태라면 임대인이 하자보수 공사를 해야 한다.
3. 계약해제 통보를 하고 보증금반환은 소송으로 해야 한다.
4. 임차인이 하자보수공사를 모두 하고, 공사비는 월세에서 공제 해 버린다.

-해설-

하자보수 문제를 두고 임대인과 임차인은 심심찮게 싸우는 일이 종종 있습니다. 위와 같이 목적물이 노후 되거나 근본적으로 하자가 있어 생활에 크게 불편하게 되었다면 그 수리의무는 임대인에게 있는 것입니다(전구 등 통상적이고 간단한 수선과 소모품 교체 비용 등은 임차인이 부담하는 것으로 해석함).
임대인은 목적물을 임차인이 사용 또는 수익하는데 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무가 있습니다. 임대인의 수리의무는 천재지변 또는 불가항력으로 목적물이 파손된 경우에도 해당이 되는 것입니다(임대인의 경우 너무 광범위한 수리가 될 수 있다하여도).
따라서 위와 같은 내용의 하자라면 당연히 그 하자보수나 수리의무는 임대인에게 있는 것이고, 임대인이 이를 어길 때에는 계약위반이 되며 계약해지의 사유가 되는 것입니다. 임대인이 고집을 부리고 하자보수를 해주지 않으면 위 2,3,4번 모두 해당이 된다고 볼 것입니다.

경제 사정이 어려울 때일수록 작은 사안에 대해서도 이해당사자간에 신경이 예민해져 자칫 좋았던 관계에 균열이 가는 경우가 많습니다.

조금씩 배려하고 이해하는 마음으로 슬기롭게 이 위기를 벗어나는 지혜가 절실히 요구되는 시기입니다. 우리 모두 힘을 내었으면 좋겠습니다.

석사공인중개사무소

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