maggun 홈페이지에 오신것을 환영합니다.

부동산 계약관련 상담 및 부동산시장동향

Q 안녕하세요 나운동 주공 아파트에 거주하는 강자영이라 합니다. 다름이 아니라 제가 현재 임대하여 거주하는 주공 아파트가 재건축대상 지역으로 이 주택을 임차하면서 ‘관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.’ 는 것으로 약정하고 임대차계약을 체결하였습니다. 즉 재건축대상 지역의 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차기간이 보장되는지요?

A 질의하신 사안의 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차기간이 보장되는지 여부는 당해 임대차계약이 관리처분계획의 인가일 이전에 체결되었는지 아니면 그 이후에 체결되었는지 여부에 따라 결론을 달리합니다.

왜냐하면 관리처분계획인가일 이전인지 여부에 따라 주택임대차보호법의 적용여부가 달라지기 때문입니다.

(1) 관리처분계획인가일 이전에 주택임대차계약을 체결한 경우

이 경우에는 주택임대차보호법 제4조제1항이 적용됩니다. 즉, 주택임대차보호법 제4조제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 “이 법에 규정에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 이 경우 쟁점은 “관리처분계획의 인가시 임대차가 종료”하는 것으로 정한 약정이 임차인에게 불리한 것인지 여부입니다. 임차인에게 불리하다면 이 약정은 효력이 없으므로(일종의 편면적 강행규정) 무효가 되고 따라서 법 제4조제1항에 따라 2년간 의 임대차기간이 보장됩니다.

특별한 사정이 없는 한 “관리처분인가 시 임대차가 종료”하는 것으로 정한 약정은 임차인에게 불리하다고 할 수 있습니다.

따라서 위 약정은 무효이므로 임차인은 2년간의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.

그런데 만일 임대차기간을 위와 같이 정하면서 그 대가로 보증금이나 월세를 파격적으로 저렴하게 하기로 하는 등의 사정이 있는 경우 위와 같은 약정이 반드시 임차인에게 불리하다고 단정할 수 없습니다. 

따라서 이와 같은 사정이 있는 경우라면 위 약정은 유효하므로 ‘관리처분인가 시’ 임대차기간이 종료된다고 할 것입니다.

(2) 관리처분계획인가일 이후에 주택임대차계약을 체결한 경우

도시 및 주거환경 정비법 제44조제5항은 “제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권. 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여 는 민법 제280조제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다(2009.2.6 본항개정)”고 규정하고 있습니다.

도시 및 주거환경정비법이 주택임대차보호법에 대하여 특별법의 지위를 가지므로, 결국 관리처분계획의 인가일 이후의 주택 임대차의 경우에는 2년간의 임대차기간을 보장하는 주택임대차보호법 제4조제1항이 적용되지 않습니다.

따라서 이 경우에는 재건축에 따라 건물 철거할 때 임대차가 종료한다고 할 것입니다.

위와 같은 내용은 재개발사업, 주거환경정비사업의 경우에도 동일하게 적용되며, 상가건물임대차보호법 상의 상가임대차의 경우에도 동일하게 적용됩니다.

석사공인중개사무소

공인중개사/부동산자산관리사/자산운용전문인력(부동산)

대표  최인성

군산시 조촌동896(시청로10)

(063)452-0025/010-7758-4989​